Rachat de soulte : comment devenir seul propriétaire en cas de divorce ou d’héritage ?

Que se passe-t-il si vous divorcez et que vous aimeriez être celui des deux époux qui garde le bien immobilier dont vous aviez fait l’acquisition ensemble ? Et si vous recevez en héritage la grande et belle maison de vos parents alors que vous êtes plusieurs frères et sœurs, mais que c’est vous qui aimeriez en être l’unique propriétaire ? La solution qui existe est le rachat de soulte, qui consiste à racheter la part des autres sur un bien immobilier par exemple. Nous allons vous expliquer dans cet article en quoi cela consiste, et comment cela fonctionne exactement. L’opération a bien entendu un cout, et il est possible de trouver les solutions pour que cela coute le moins cher possible.

Qu’est-ce-que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une démarche qui a lieu le plus souvent lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession.  Il concerne un bien immobilier en commun dont chaque indivisaire possède une quote-part, c’est-à-dire un pourcentage de la valeur du bien. Lors d’un divorce, le rachat de soulte ne peut se faire qu’une fois que celui-ci a été prononcé. Par définition le rachat de soulte est donc une somme d’argent qui remplace la part du bien immobilier qui est due à une personne en cas de partage ou d’héritage.

Concrètement pour qu’une des personnes indivisaires puisse récupérer la pleine propriété du bien immobilier, il devra verser aux autres indivisaires une somme d’argent égale à la valeur de la part qui leur revient. Ainsi, en recevant ce montant, ils perdront tout droit et tout lien juridique avec le bien immobilier. La quote-part de chacun pourra être définie au moment de l’achat du bien immobilier par le couple, ou en cas d’héritage par exemple au moment de la réception du bien. La soulte désigne le règlement numéraire que doit faire un des indivisaires pour acquérir le bien immobilier en tant qu’unique propriétaire. Elle est donc une compensation monétaire.

Le rachat de soulte est effectué de manière générale à la banque. Cependant c’est auprès d’un notaire que va se réaliser la définition de la valeur de la soulte, en fonction bien évidemment de la valeur du bien immobilier concerné par l’indivision. Lorsque les co-emprunteurs divorcent pendant le remboursement d’un crédit immobilier, il est possible de faire une opération de rachat de crédits et d’y intégrer la somme d’argent à payer pour la soulte.

Combien coûte le rachat de soulte ?

Pour évaluer le prix que coute une opération de rachat de soulte, il est important de d’abord comprendre comment elle fonctionne. La première chose à faire est de prendre rendez-vous chez un notaire, afin que celui-ci établisse la valeur du bien immobilier en indivision. Pour cela il fera appel à un expert (ou il est en mesure de le faire lui-même) qui va procéder à sa réévaluation financière. Celle-ci se fera sur la valeur actuelle du bien immobilier et non sur celle effective lors de l’acquisition. Ceci est valable autant en cas de divorce que pour une succession.

Pour déterminer le montant de la soulte, le notaire doit donc prendre en compte plusieurs éléments afin de pouvoir se charger de l’état liquidatif du bien immobilier et établir l’acte notarié :

-          La valeur actuelle du bien immobilier au moment du divorce ou de la succession. Elle va permettre de calculer la part possédée par chacun et peut être réalisée par une agence immobilière qui va établir une attestation de valeur. Sinon, un accord amiable est toujours possible entre ex-époux ou héritiers mais attention aux montants déterminés, s’ils ne sont pas cohérents, le notaire peut décider d’effectuer sa propre évaluation.

-          La part possédée par les indivisaires, qui est déterminée par le régime matrimonial choisi entre les époux. Si elle est repartie de manière équitable, le calcul est simple mais si le rapport de l’indivision est inégal, la personne souhaitant garder le bien devra verser une soulte proportionnelle à la part de chacun.

-          Le montant du prêt immobilier qu’il reste encore à rembourser. La personne qui garde le bien immobilier sera désormais seule en charge du remboursement du crédit immobilier en cours. Le capital restant dû devra être soustrait de la valeur du bien établie.

Une fois tous ces paramètres réunis et examinés, le notaire pourra donc fixer le montant de la soulte dans un acte notarié.

Quels sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire varient selon plusieurs critères et selon la situation de divorce ou d’héritage. Les deux procédures ne sont pas identiques et disposent chacune de leur spécificité. Règlementés par l’Etat, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% % de la somme de la compensation versée par l’indivisaire. Lorsque le bien immobilier est neuf, ou qu’il a moins de 5 ans, les frais de notaire sont moins élevés et avoisinent les 2% à 3%. Lors d’un divorce ou d’une séparation, ils sont à payer par les deux époux copropriétaires du bien immobilier et de manière égale, c’est-à-dire 50/50.

Lors d’un héritage ou d’une succession, c’est la même chose, à savoir que chacun des héritiers doit payer les frais de notaire à part égale, même si l’un des héritiers bénéficie d’une compensation. Pour connaitre les frais de notaire, il est possible de se servir d’un outil de calcul dédié à cet effet en ligne sur certains sites. Il est rapide et efficace et permet de recevoir une réponse en quelques instants et donnera un résultat des frais de notaire relatifs suivant la situation. Le prix d’un rachat de soulte va donc englober le montant de la soulte et les frais de notaire.

Comment financer le rachat de soulte ?

Le partage des biens entre les ex-époux réalisé par un notaire met fin à l’indivision d’un bien immobilier en commun qui est alors réparti à parts égales. Pour devenir le seul propriétaire il sera cependant nécessaire de s’acquitter d’une somme d’argent parfois très importante. Lorsqu’il n’est pas possible de se servir d’une épargne, l’une des solutions est de faire un nouveau crédit immobilier. Pour que celui-ci soit accepté, il sera nécessaire d’apporter des garanties importantes et des revenus réguliers et élevés selon la somme à emprunter. Le bien immobilier pourra être apporté en hypothèque afin de garantir l’emprunt et l’établissement financier va procéder à une analyse du profil de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement selon son taux d’endettement.

Pour vous aider dans la mise en œuvre d’un rachat de soulte, vous pouvez solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier. Il connait très bien le marché et surtout toutes les formalités administratives du rachat et pourra monter un dossier adéquat. Il sera aussi capable de trouver le meilleur financement et pourquoi pas vous proposer de mettre en place un rachat de plusieurs crédits. Le rachat de soulte signifie aussi devenir propriétaire donc des économies peuvent être réalisées et un courtier spécialisé est un expert vous aider pour cela.

Bon à savoir : Si aucun des deux époux ne dispose de la somme d’argent nécessaire pour racheter la soulte, le bien immobilier sera mis en vente. Durant cette démarche, chacun continuera de payer sa part de mensualité du prêt immobilier. Une fois le bien vendu, chaque ex-époux recevra sa part.