Un investissement locatif sans apport : est-ce possible ?

Oui, il est possible d’investir dans l’immobilier avec un objectif locatif tout en souscrivant un crédit immobilier sans apport. Oui, mais…

La souscription d’un prêt immobilier pour un investissement locatif est particulièrement intéressant, car il permet un véritable effet levier. Vous ne mobilisez pas de trésorerie, et pouvez donc faire fructifier votre épargne sur un autre produit, alors que les loyers perçus viendront financer vos mensualités.

Toutefois, comme on va le voir, cela n’est pas sans risque et les banques sont généralement réticentes à prêter 110 % de la valeur de l’investissement.

Pour autant, 60 % des demandes de crédits immobiliers destinés à un investissement locatif sont acceptés par les banques.

Les experts de Crédistor, organisme de courtage spécialisé dans le regroupement de crédits, vous donnent leurs conseils pour réussir votre investissement locatif sans apport.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

Avec les organismes de financement, tout est toujours une question de risques à évaluer.

Si une banque vous prête 80 % de la valeur de l’investissement, elle est ainsi assurée qu’en cas de défaillance de l’emprunteur – concrètement, si vous cessez de payer vos mensualités de crédits -, la vente du bien pourra couvrir le solde restant dû.

En revanche, sans aucun apport, entre les frais notariaux et frais de dossier, sans parler d’éventuels frais de courtage, c’est au moins 110 % de la valeur de l’investissement qui vous est prêté. En cas de défaillance dans les premières années de remboursement du crédit, la banque ne pourra pas récupérer le solde restant dû par la simple vente du bien.

Par conséquent, pour convaincre un établissement de vous prêter la somme nécessaire à cet investissement sans apport, vous allez devoir présenter un projet et un dossier en béton. Ce n’est pas simple, mais c’est possible.

Crédistor vous explique comment optimiser votre dossier et votre projet.

Conseils et solutions alternatives pour investir sans apport

Qui peut souscrire un prêt immobilier sans apport ?

Il est possible de souscrire un prêt immobilier sans apport pour acquérir sa résidence principale, mais ici nous considérons en particulier le cas de l’investissement locatif.

Pour investir dans l’immobilier locatif, il n’est pas nécessaire d’être propriétaire. Vous pouvez être locataire de votre résidence et choisir d’investir dans un logement idéalement situé qui rendra l’investissement rentable et intéressant.

Toutefois, pour investir sans apport, il vous faut aussi, et même surtout être en mesure de rassurer la banque prêteuse.

D’une part, les banques sont réticentes à vous laisser souscrire un crédit qui, en augmentant votre taux d’endettement, vous empêchera d’acquérir votre résidence principale. D’autre part, il est plus facile d’obtenir ce type de prêt si vous avez un autre bien, d’une valeur supérieure ou en complément, à présenter en garantie de l’emprunt.

Votre dossier est néanmoins toujours étudié dans sa globalité : tous les aspects de votre profil emprunteur et le projet en lui-même.

Avoir un dossier en béton pour rassurer les banques

Votre profil emprunteur

On ne va pas se mentir, la première chose qui sera étudiée est votre situation financière.

Le montant sollicité pour l’investissement doit respecter votre capacité d’emprunt. Vos revenus doivent donc être largement suffisants pour supporter les mensualités, même en cas de vacance du bien.

Votre taux d’endettement global ne pourra pas dépasser les 35 % maintenant que les recommandations du HCSF ont été rendues contraignantes. Néanmoins, gardez à l’esprit que

-        les banques disposent d’une petite marge de manœuvre,

-        environ 70 % des revenus fonciers sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement dans le cas d’un investissement immobilier locatif,

-        il existe une opération financière efficace pour faire baisser votre taux d’endettement en vue d’un investissement locatif : le regroupement de crédits.

La tenue de vos comptes doit être exemplaire.

Pour prouver votre capacité à gérer ce type d’investissement, il faut d’abord montrer une bonne gestion de vos finances et même une capacité à épargner.

En effet, vous pourriez être amené à faire des travaux urgents dans le logement mis en location et il ne vous sera alors peut-être pas possible de solliciter un crédit travaux.

Vous devez donc disposer d’une épargne suffisante, même si vous ne l’utilisez pas comme apport.

Bien choisir le bien pour investir dans l’immobilier locatif : l’emplacement et le type de bien !

Certains investissements sont susceptibles d’être plus, et plus rapidement, rentables que d’autres. Ainsi, certaines villes avec une tension locative importante vous assurent de toujours retrouver un locataire rapidement, quand d’autres représentent une réelle perspective de plus-value car vous investissez dans une ville ou un quartier « montant ».

Toutefois, il faut bien prendre en considération tous les aspects de cet achat pour que l’investissement soit aussi intéressant qu’imaginé, notamment les différentes charges :

-        A combien s’élève la taxe foncière ?

-        Prenez en compte le coût des assurances.

-        Quels sont les frais de gestion ou charges de copropriété ?

-        Aurez-vous des frais d’agences (si vous déléguez la location à un professionnel) ?

Toutes vos charges devront apparaître dans votre dossier de demande de prêt afin de montrer que votre projet a été mûrement réfléchi.

Le rendement locatif devra ainsi avoir été calculé pour prouver à l’organisme prêteur l’intérêt de l’investissement.

Pour ce faire, vous trouverez facilement des outils en ligne vous permettant de simuler la valeur locative d’un bien en fonction de la ville et du quartier. En revanche, toutes vos déclarations feront l’objet de vérifications par la banque.

Il s’agit donc de présenter votre dossier ainsi que votre projet sous leur meilleur jour mais sans gonfler de chiffres au risque de perdre immédiatement la confiance que vous tentez d’obtenir de l’organisme prêteur.

Acheter un bien immobilier déjà loué

Il est tout à fait possible d’acquérir un bien déjà loué. Dans ce cas, il est alors plus facile de présenter un projet solide à la banque, puisque le rendement locatif repose sur des faits et non plus de seules hypothèses.

A noter. La banque ne prend en compte que 70 % environ du montant des loyers. Les 30 % restants correspondent aux charges (taxes, charges de copropriété, travaux éventuels…), ainsi qu’au risque de vacation du bien que vous devez anticiper avec une épargne suffisante pour éviter les écueils.

Investir dans l’immobilier grâce aux dispositifs Pinel et Malraux

Loi Pinel pour investir dans le neuf

Le dispositif Pinel peut être un levier supplémentaire si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif.

En effet, si vous achetez un bien immobilier neuf pour le mettre en location, le dispositif Pinel permet une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 64 000 € (sous certaines conditions) et ce montant peut alors être pris en compte dans vos revenus fonciers.

A noter. Le dispositif Pinel nécessite un investissement long de la part du bailleur (entre 6 et 12 ans), ainsi qu’un plafond maximum de loyer à appliquer. Il vous faut donc une situation particulièrement stable et vous assurer que 70 % du montant du loyer permettent de vous acquitter de la mensualité d’emprunt pour que le crédit vous soit accordé et l’investissement rentable.

Loi Malraux pour investir dans l’ancien

A l’inverse, le dispositif Malraux vous aide à investir dans l’ancien. Il consiste en une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés pour réhabiliter le bien à louer. Le plafond s’élève à 400 000 € sur 4 années consécutives.

Être déjà propriétaire : un argument à double tranchant

Dans une majorité de cas, les futurs emprunteurs souhaitant investir dans l’immobilier locatifs sont déjà propriétaires de leur résidence principale, bien que ce ne soit pas une condition sine qua non.

Les avantages d’être déjà propriétaire

Si vous êtes déjà propriétaire et avez terminé de rembourser votre crédit immobilier, non seulement vous démontrez à la banque votre capacité de gestion de vos finances, notamment pour ce qui est de vous acquitter de vos mensualités en temps et en heure.

Vous disposez également d’un bien immobilier à mettre en garantie du crédit immobilier destiné à votre investissement locatif.

L’inconvénient d’être déjà propriétaire

Le seul inconvénient si vous êtes déjà propriétaire intervient si vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit immobilier initial.

En effet, la banque ne vous accordera de crédit que si votre futur taux d’endettement (mensualités, frais et revenus liés à l’investissement locatif tout compris) se situe sous la limite des 33 % (voire 35 % pour les revenus les plus importants).

Si tel est bien le cas, alors le fait d’être déjà propriétaire n’aura que des avantages. En revanche, s’il vous est impossible de rester sous cette limite en cumulant plusieurs mensualités de crédits, une solution s’offre à vous : le rachat de crédits.

Passer par le regroupement de crédits pour un investissement locatif

Si vous avez plus de deux crédits en cours de remboursement, vous pouvez solliciter un regroupement de crédits.

Cette opération bancaire peut ainsi s’avérer un levier utile pour opérer un investissement immobilier à but locatif.

-        Option 1. Soit, en amont, vous avez déjà un crédit immobilier et/ou plusieurs crédits à la consommation et souhaitez souscrire un nouveau crédit immobilier sans apport pour financer votre projet d’investissement.

-        Option 2. Soit, en aval, vous souhaitez optimiser l’investissement en regroupant vos crédits, dont le crédit immobilier qui finance votre investissement.

Dans un cas comme dans l’autre, le regroupement de crédits va vous permettre de rassembler vos différentes créances en un seul prêt de substitution.

En modulant la durée de celui-ci, vous pouvez baisser votre nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %*.

En baissant vos mensualités, vous diminuez votre taux d’endettement.

Ceci vous permet potentiellement d’être de nouveau éligible à un crédit immobilier (Option 1) ou de bénéficier d’un plus gros effet levier entre vos revenus fonciers, les défiscalisations potentielles et la baisse de vos mensualités (Option 2).

Cerise sur le gâteau, dans le cadre d’un regroupement de crédits, il vous est également possible de solliciter une trésorerie complémentaire pouvant servir au financement de travaux dans votre bien ou en prévision du paiement de certaines charges. Son remboursement est alors inclus dans votre nouvelle mensualité unique.

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