Calculette rachat de crédits immobiliers : Comment faire ?

Utiliser une calculatrice en ligne pour vérifier si un rachat de crédit immobilier est possible et surtout rentable, c’est ce que proposent de nombreux sites spécialisés dans ce type d’opération. Il s’agit d’abord de prendre en compte les différents frais liés au rachat (frais de dossier, frais de garantie, indemnités de remboursement anticipé) et de calculer si des économies sont réalisables. Car faire racheter ses encours immobiliers et pourquoi pas envisager un nouveau projet signifie signer un nouveau contrat de prêt ainsi qu’une nouvelle mensualité de crédit unique. Cette démarche a donc un coût et des conditions, et avant de se lancer, il est important d’être bien informé.

En quoi consiste un rachat de crédits immobiliers ?

Comme pour un rachat de crédits classique (qui inclut des crédits à la consommation), le rachat de crédits immobilier consiste à souscrire à un montage financier qui va réunir un ou plusieurs prêts immobiliers au sein d’un nouveau prêt unique. Il n’est pas à confondre avec la renégociation de crédit, qui permet à l’emprunteur de conserver son emprunt immobilier au sein du même établissement qui lui a octroyé le prêt immo, et de simplement revoir le taux d’emprunt. Le rachat implique la souscription à un nouveau contrat de prêt, assorti de nouvelles conditions et d’un taux d’intérêt qui peut être renégocié. Quant à la durée de remboursement, elle pourra être allongée pour permettre aux mensualités d’être allégées.

En plus de cette caractéristique de pouvoir jouer sur le temps de remboursement et le montant de l’échéance mensuelle, le rachat permet d’inclure une somme d’argent supplémentaire dans le nouveau financement. Il peut s’agir de financer un nouveau projet immobilier mais également la réalisation de travaux, l’acquisition d’un véhicule ou d’une nouvelle cuisine, etc. Le coût total du nouveau crédit souscrit va dépendre de son montant, mais aussi de la durée et du montant de la mensualité. Il sera alors plus ou moins élevé. Le rachat de crédits immobiliers est considéré comme tel par la législation française, dès lors que le montant total des encours immobiliers est supérieur ou égale à 60% des sommes à racheter.

Comment faire le calcul d'un rachat de crédits immobiliers ?

Pour réaliser un calcul rapide et de manière gratuite et sans engagement, il existe de nombreux simulateurs sur internet. En remplissant le formulaire et en renseignant simplement quelques informations de base sur la situation professionnelle, familiale et locative, le montant de la future mensualité dans le cadre d’un rachat de crédits immobiliers peut être affiché. Ces simulateurs sont utilisables sans engagement et en toute confidentialité. Le résultat obtenu n’est qu’une estimation et c’est uniquement lorsqu’un dossier complet est déposé et qu’une analyse plus approfondie est réalisée que le résultat sera définitif et le montant final de la mensualité de crédit fixé.

Le calcul ne se résume cependant pas à utiliser une calculatrice en ligne pour savoir quel sera le montant d’une future mensualité. Dans un deuxième temps, il faudra se tourner vers un expert pour une analyse financière plus précise, et qui surtout prendra en compte tous les éléments et l’ensemble de la situation du demandeur. Il devra aussi s’assurer de la faisabilité du projet, en calculant en premier lieu le reste à vivre du ménage, c'est-à-dire une fois que les charges sont payées, la somme qui restera au ménage selon ses revenus, pour payer les dépenses courantes. Il faudra que l’expert calcule dans un deuxième temps le taux d’endettement du foyer, à savoir la somme réservée tous les mois au remboursement des différents crédits en cours, comparée au montant des revenus. Ce taux doit se limiter à 33% maximum dans la plupart des cas par peur de situation de surendettement.

Le calcul de la quotité hypothécaire est un autre calcul à prendre en considération lorsque l’emprunteur est propriétaire. Il s’agit du ratio entre la valeur du bien et le montant emprunté lorsque le demandeur met son bien immobilier en hypothèque.

Pourquoi faire ce calcul ?

Il est important de faire le calcul d’un rachat de crédits immobiliers pour peser la rentabilité de l’opération financière. Car regrouper plusieurs prêts en un seul signifie solder les capitaux restants dus aux prêteurs qui les ont accordés. Or, la plupart des contrats de crédit prévoient des indemnités de remboursement anticipé. De manière générale celles-ci sont égales à 6 mois d’intérêts sur les sommes remboursées au taux moyen du crédit, et sont plafonnées à 3% du capital restant dû. A ces frais de remboursement anticipé peuvent encore s’ajouter des frais de dossier pour la souscription à un nouveau contrat de crédit. Enfin, lorsqu’il y a une hypothèque sur le bien immobilier, il faudra prévoir les frais de notaire. Quant à l’assurance emprunteur, elle peut faire également l’objet d’un changement de contrat, ce qui est alors une autre source d’économie à bien calculer auparavant.

Au-delà de ce calcul, il est aussi important de prendre en compte le paramètre temps, car en effet il y a des moments qui sont plus favorables pour racheter un crédit immobilier. L’un des meilleurs moments est lorsque le taux d’intérêt baisse car d’un côté il sera possible d’économiser chaque mois une somme d’argent non négligeable, de l’autre il pourra également être possible de réduire la durée du crédit, et ce jusqu’à quelques années. Un autre critère à prendre en compte est la différence entre le taux du crédit immobilier en cours et du nouveau taux obtenu qui doit être d’au moins 0,5 % pour que le montage financier soit rentable. A partir de 1% de différence, le rachat est réellement significatif. Un deuxième paramètre très important à prendre en considération est que le rachat doit avoir lieu durant les premières années de remboursement du prêt immobilier. Tout simplement parce que c’est durant cette période que l’emprunteur rembourse le maximum d’intérêts. Enfin, si le capital restant dû est inférieur à 100.000 euros, l’opération de rachat a peu de chances d’être rentable.

Sur le plan du financement, la stratégie de choisir la réduction de la durée des remboursements est certainement la plus rentable car si le montant des mensualités peut être conservé, le prêt sera remboursé plus rapidement. Cela entraînera forcément une baisse du montant total des intérêts payés qui va s’accompagner d’une chute de la cotisation mensuelle de l’assurance emprunteur. Par contre lorsque la situation financière est plus difficile, réduire le montant des mensualités est alors plus utile, pour permettre de combler d’autres dépenses quotidiennes.

Quelles sont les prochaines étapes ?

La mise en place d’un rachat de crédits immobiliers commence par une simulation en ligne. Celle-ci est gratuite et sans engagement et permet d’obtenir plusieurs offres en simultané. Il suffit de remplir un formulaire en renseignant toutes les coordonnées et les informations relatives à la situation professionnelle, aux revenus, à la situation familiale et aux crédits immobiliers en cours. Un conseiller prendra en charge l’étude de faisabilité de la demande de rachat.

Les différents résultats de cette première démarche sont obtenus très rapidement et permettent de bien comparer les offres. Puis vient l’étape de la constitution du dossier pour obtenir un accord définitif. Celui-ci n’est donné qu’après l’instruction du dossier complet par un analyste financier confirmé.

Le déblocage des fonds a lieu uniquement après le délai de rétraction légal de 14 jours après la signature du contrat et dans le cas d’une hypothèque lorsque le passage chez le notaire aura eu lieu. L’organisme prêteur rembourse tous les capitaux restants dus et l’emprunter commence à rembourser la première mensualité de son nouveau contrat de crédit.