Oct
2021
Comment financer l'achat d'une résidence secondaire ?
Avoir l’opportunité d’acquérir son petit coin de paradis, au soleil ou à la montagne, en France ou à l’étranger, est une chance. Encore faut-il pouvoir saisir la bonne occasion au moment où elle se présente.
Acheter comptant ou souscrire un crédit immobilier sont les deux principales options permettant de financer l’achat de sa résidence secondaire.
Toutefois, les questions restent nombreuses : comment souscrire un crédit quand on a déjà un ou plusieurs emprunts en cours ? Faut-il mettre un apport ? Utiliser toute son épargne ? Et en cas de baisse de revenus, à la retraite par exemple, que faire ?
Crédistor, organisme de courtage spécialisé en rachat de crédits, vous présente les différentes manières de financer l’achat d’une résidence secondaire.
Acquérir sa résidence principale ou secondaire : les différences
Vous êtes déjà propriétaire et le crédit immobilier n’a plus de secret pour vous ? C’est un bon début.
Toutefois, si le processus est bien le même, certaines règles diffèrent lorsqu’il s’agit d’acquérir sa résidence secondaire.
- Vous ne pouvez pas souscrire de prêt aidé ou conventionné – Prêt à taux Zéro (PTZ), Prêt Action logement, PAS – car ils sont réservés aux résidences principales.
- Votre résidence principale peut servir de garantie au crédit immobilier nécessaire à l’achat de votre résidence secondaire, à condition que vous ayez fini de rembourser le premier crédit immobilier.
- Le taux d’endettement maximum est de 33 % sans marge de manœuvre.
- Si vous n’avez pas fini de rembourser le crédit immobilier portant sur votre résidence principale, il vous faudra alors un apport conséquent (20 % à 40 %) ou une hypothèque rechargeable.
- Un PEL ouvert après le 1er mars 2011 est exclusivement destiné à financer une résidence principale, pas de résidence secondaire.
- Une résidence secondaire n’est pas un investissement locatif, mais vous avez néanmoins le droit de la mettre en location une partie de l’année. Cela vous aidera à financer le crédit.
- Vous n’avez pas droit à un abattement sur calcul d’impôt sur la fortune (ISF) si vous faites des travaux de rénovation énergétiques.
- Si vous optez pour un bien dans une résidence de villégiature, prenez garde aux frais de copropriété qui peuvent s’avérer très élevés du fait de l’entretien des infrastructures (comme une piscine par exemple).
Financer l’achat de sa résidence secondaire comptant : avantages et inconvénients ?
Pour de nombreux ménages, une question se pose quand on souhaite acquérir une résidence secondaire : faut-il y investir son épargne ?
Il est généralement déconseillé d’investir toute son épargne dans un projet, car cela présente certains inconvénients :
- Si vous avez des travaux à faire dans votre résidence principale ou secondaire, ou encore un véhicule à changer, vous ne disposez plus des fonds nécessaires. Vous serez alors contraint de souscrire un crédit à la consommation, dont le taux est (dans une majorité de cas) supérieur à ceux des crédits immobiliers.
- Certains placements ont un rendement supérieur au taux d’un crédit immobilier.
Ainsi, si vous investissez 300 000 € dans votre résidence secondaire, vous n’avez pas de mensualités de crédits, mais cette somme reste dormante dans l’attente d’une revente avec plus-value, et si vous épargnez le montant équivalent à de mensualités de crédits sur un produit du type livret A, l’épargne reconstituée sera restreinte avec un rendement faible.
En revanche, si vous placez cette somme dans un investissement à 4 % (comme une SCPI par exemple), là où un crédit immobilier ne vous coûterait que 1,5 %, la différence permet de faire fructifier votre épargne malgré l’investissement. A l’issue du crédit, vous disposez donc du bien et d’une épargne partiellement reconstituée.
Toutefois, un achat comptant (pour autant que vous conserviez une partie de votre épargne) a pour avantages de :
- préserver votre taux d’endettement,
- réduire les risques en cas de baisse de revenus,
- limiter l’effort financier chaque mois, vu que vous n’avez pas de mensualités de crédits à payer.
Il s’agit donc d’un choix stratégique qui doit être conditionné par une mesure intelligente des risques, vos ressources, l’effort financier auquel vous consentez, ainsi qu’un calcul du rendement de l’investissement.
Souscrire un nouveau crédit immobilier : nos conseils
Plutôt que d’investir toute son épargne dans le projet, une bonne solution consiste à utiliser une partie de celle-ci comme apport et de souscrire un crédit immobilier pour compléter. Ainsi vous conservez une épargne de sécurité, et même une épargne projet, tout en réduisant la somme empruntée.
Réduire de cette manière le crédit immobilier vous permet :
- de rassurer l’établissement bancaire qui sera plus prompt à vous accorder le crédit demandé et plus ouvert aux négociations des meilleures conditions pour votre prêt,
- de négocier à la baisse le taux d’intérêt du crédit immobilier,
- de diminuer à la fois la durée du crédit et les mensualités à supporter.
Que ce soit pour sa résidence principale ou secondaire, il est toujours conseillé de comparer les offres de différentes banques afin de négocier et choisir la meilleure.
Si vous préférez déléguer cette tâche que ce soit par crainte de pas négocier idéalement ou pour gagner du temps, vous pouvez passer par un intermédiaire, comme un courtier. Vous devrez certes payer des frais de courtage, mais ceux-ci sont généralement compensé par les meilleures conditions de prêt qu’il vous aura négociées.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que celle-ci est libre de crédit et d’hypothèque, vous pouvez mettre votre bien en garantie du crédit souscrit pour financer l’achat de votre résidence secondaire.
Une garantie hypothécaire rassure les établissements prêteurs, ce qui vous permet de négocier un meilleur taux d’emprunt. En effet, avec ce type de garantie, vous restez pleinement propriétaire de bien, mais la banque est assurée de se voir rembourser le prêt par la vente du bien sur lequel porte l’hypothèque.
Baisser son taux d’endettement avec un regroupement de crédits
Vous souhaitez acquérir une résidence secondaire, mais vous avez déjà deux crédits ou plus en cours de remboursement.
Dans ce cas,
- votre taux d’endettement est trop élevé pour qu’un crédit immobilier vous soit accordé,
- votre capacité de remboursement est limitée, du fait de mensualités de crédits qui pèsent déjà lourd dans votre budget,
- votre capacité d’achat est donc limitée et ne correspond pas à ce que vous souhaiteriez acquérir.
Une solution consiste alors à procéder à un regroupement de crédits.
Un rachat ou regroupement de crédits est une opération bancaire qui consiste à rassembler vos différents emprunts en un seul et unique prêt de substitution.
En allongeant la durée de ce prêt, vous allez pouvoir baisser votre nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %* et avec celle-ci votre taux d’endettement. Vous êtes alors de nouveau éligible à la souscription d’un crédit immobilier.
Le regroupement de crédits est également une opération intéressante si vous avez déjà acquis votre résidence secondaire, mais que le cumul des mensualités de plusieurs emprunts devient trop lourd pour votre budget.
En effet, si vous subissez une baisse de revenus, que celle-ci soit liée à un départ à la retraite ou un accident de la vie (séparation/divorce, maladie ou décès du conjoint, perte d’emploi…), l’équilibre de vos finances est mis en péril.
En procédant au rachat de crédits, vous allez alors pouvoir baisser significativement votre nouvelle mensualité, faciliter la gestion de votre budget et même solliciter une trésorerie complémentaire pour financer un besoin ou un projet.
La trésorerie complémentaire est alors directement intégrée au crédit de substitution et son remboursement inclus dans votre nouvelle mensualité unique.
Pour obtenir une réponse de principe sous 24h** sur la faisabilité et les avantages d’un regroupement de crédits dans votre situation particulière, faites une simulation en ligne. Les conseillers Crédistor vous accompagnent ensuite dans toutes vos démarches.
